Jak dosáhnout příjmu 10 000 € z pronájmu apartmánu v Bulharsku

Co se stane, když se spojí krásná krajina a nízké vstupní náklady? Výsledkem může být vysoký zisk. Zjistěte, jak se dá dosáhnout příjmu kolem 10 000 € z pronájmu apartmánu v Bulharsku.

Pro srovnání jsme vybrali dva různé byty ve dvou různých městech a ve dvou různých komplexech či bytových domech. Oba se vejdou do vstupní investice 100 000 €:

• Varna: studio 50 m² přímo v centru města, v běžné obytné budově bez poplatku komplexu.

• Bansko: dvoupokojový apartmán 70 m² v luxusním celoročním komplexu (např. Belvedere nebo St Ivan Rilski) s poplatkem komplexu 2 500 € ročně.

Jedno město žije z moře a léta, druhé z hor a zimní sezóny. Podívejme se, kolik z nich může vyjít čistého ročního příjmu.

Dvě lokality, dva přístupy

V obou případech počítáme s poplatkem za správu pronájmu 2 500 € ročně.

Varna: letní hvězda s vyrovnaným rozložením příjmů

Varna těží z moře a letní sezóny.

• Léto (červen–září): obsazenost 70 %, cena 90 € za noc, příjem cca 7 686 €

• Jaro/podzim: obsazenost 45 %, cena 65 € za noc, příjem cca 2 691 €

• Zima: obsazenost 28 %, cena 45 € za noc, příjem cca 1 903 €

Hrubý příjem: ≈ 12 280 € (12,3 %)

Po odečtení správy (2 500 €) vychází čistý zisk ≈ 9 780 €, tedy čistý výnos ≈ 9,8 %.

Bansko: zimní sezóna a luxus

Bansko láká lyžaře v zimě a turisty v létě. Komplex nabízí spa, bazény a služby, které zvyšují atraktivitu apartmánu a pomáhají udržet vyšší cenu.

• Zima (15. 12.–31. 3.): obsazenost 55 %, cena 130 € za noc, příjem cca 7 650 €

• Léto: obsazenost 45 %, cena 85 € za noc, příjem cca 4 666 €

• Jaro/podzim: obsazenost 20 %, cena 60 € za noc, příjem cca 1 632 €

Hrubý příjem: ≈ 13 950 € (13,9 %)

Po odečtení správy a poplatku komplexu (celkem 5 000 €) vychází čistý zisk ≈ 8 950 €, tedy čistý výnos ≈ 8,9 %.

Co z čísel vyplývá

• Bansko má vyšší hrubý příjem (o cca 1 700 €), protože luxusní komplex dosahuje vyšší ceny za noc.

• Varna má vyšší čistý zisk (o cca 830 €), protože ji netíží poplatek komplexu.

• Rozdíl je malý a v rámci nejistoty odhadu lze obě varianty považovat za srovnatelné.

• Varna je stabilnější díky rovnoměrnějšímu rozložení obsazenosti, ale závisí na létě.

• Bansko závisí hlavně na zimě (počítali jsme 55 % pesimistickou obsazenost za 3,5 měsíce).

Jak se výsledek může změnit

Při změně hrubého příjmu o ±20 %:

• Pesimisticky: Varna 7,3 %, Bansko 6,2 % čistého výnosu

• Optimisticky: Varna 12,2 %, Bansko 11,7 % čistého výnosu

Ve výhodných scénářích se tak čistý příjem dostane i nad 10 000 €.

Na co nezapomenout

• Provize platforem: Booking účtuje cca 15 %. Pokud ji správa nezahrnuje, čistý zisk klesne na ≈ 7 940 € (7,9 %) ve Varně a ≈ 6 860 € (6,9 %) v Bansku.

• Daň z příjmu: v Bulharsku 10 %.

• Další náklady: místní daň z nemovitosti, energie, internet a obnova vybavení.

Jde o odhad, nikoli garantovaný výnos. Vychází z ceníků komplexů a cen na Bookingu, jako kontrola slouží data AirDNA, Airbtics a AirROI.

Jak začít

Správná volba nezávisí jen na tom, zda chcete stabilní pronájem po celý rok, nebo vyšší sezónní příjem. Rozhoduje také váš rozpočet. Pokud máte k dispozici méně než 80 000 €, ve Varně v současnosti nekoupíte nic smysluplného. V Bansku ano.

Jsme odborníci na nákup nemovitostí v Bulharsku. Tyto souvislosti s vámi rádi probereme osobně nebo telefonicky, nezávazně. Společnost APARSIA s.r.o. vám pomůže vybrat nemovitost přesně podle vašeho zadání a provede vás celým nákupem.

📞 +420 737 458 752 | ✉️ info@aparsia.cz | 🌐 www.aparsia.cz